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Etude de cas : s’offrir un appartement de rêve… en achetant un bien invendable ! 9


C’est évidemment le rêve de chacun : trouver la perle rare … mais au prix d’une bille de verre ! Alors un conseil : au lieu de chercher la perle, observez bien l’huître.

Voici 10 conseils à tirer de l’analyse d’une étude de cas :

1/ Viser un quartier

Un superbe appartement dans un quartier impopulaire aura toujours moins de valeur qu’un appartement sans charme dans un quartier très recherché.

Lorsque l’on cherche à investir dans le très chic quartier de Cimiez, à Nice, on cherche généralement de beaux volumes, au calme, dans un magnifique quartier empreint d’histoire.

Pouvoir profiter de la hauteur de ce quartier pour s’offrir une vue mer, est le comble du luxe.

Alors comment réunir tous ces critères tout en minimisant son investissement?

2 / Visiter un appartement en dessous des prix du marché et mettre le doigt sur ses défauts … et ses qualités

J’ai visité ce superbe appartement de 116 m2 avec une vue mer imprenable, à la vente depuis 2 mois. Son prix se situe entre 15 et 20% en dessous du marché. Et pourtant, aucun visiteur n’a encore réussi à se projeter dedans.

Certes, les vieux meubles, les tapisseries anciennes, ne sont plus au goût du jour. La cuisine n’est ni conviviale, ni pratique, et les salles-de-bain sont inconfortables. L’appartement, équipé de 3 chambres et 2 salles-de-bain, n’a aucun dressing, aucun wc indépendant. Mais deux critères repoussent par-dessus tout les visiteurs, et leur font oublier le potentiel inestimable de ce bien: la surface, sous exploitée, avec un hall d’entrée et des dégagements qui représentent à eux seuls 15% des m2 à la vente; et surtout, surtout, pour un appartement aussi grand, et disposant d’une superbe vue mer: l’absence d’une vraie terrasse, sur laquelle imaginer de joyeux repas surplombant la ville…

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3 / Transformer ses défauts… en avantages !!!

Alors comment se re-créer une sensation de terrasse, et même aller plus loin, en transformant ce défaut … en avantage?

Tout n’est qu’une question de regard et de perception. Ici, on va pouvoir ouvrir… en cloisonnant !

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Le plus gros atout de l’appartement se situe dans la salle-à-manger : ces deux grandes baies vitrées en angle, offrant cette vue mer tant recherchée.

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Ces ouvertures placées en angle, offrent la possibilité de recréer une véranda en loggia, sans toucher à la façade, et sans avoir l’impression de “mordre” sur la surface de l’appartement. En effet cette véranda pourra toujours remplir son rôle actuel de salle-à-manger, hiver comme été: les avantages d’un “jardin d’hiver” dont on pourrait jouir 365 jours par an!

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4 / Tout miser sur les points forts de l’appartement

En cassant les cloisons qui séparent la cuisine du séjour, on va par ailleurs immédiatement apporter cette lumière et accentuer cette sensation  d’ouverture sur l’extérieur. L’aspect immense du séjour sera également mis en valeur. Il suffira maintenant de tout miser sur cette vue mer : pour pouvoir en profiter installé le soir dans un canapé … ou le matin, accoudé à l’îlot de la cuisine.

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5/ Penser “modulable” et offrir des options

De plus, les portes vitrées coulissantes ajoutées à l’intérieur du séjour, pour délimiter le jardin d’hiver, garderont le caractère “modulable” de cette véranda en loggia. La possibilité d’être entièrement ouvertes, pour flouter les frontières “dedans / dehors” … ou bien fermées, pour créer la sensation de “sortir”, en laissant le vent rentrer par les baies vitrées extérieures restées ouvertes. Cette nouvelle véranda tiendra ainsi le rôle d’un “espace tampon” entre l’intérieur et l’extérieur : plus tourné vers la vue mer qu’une simple salle-à-manger, mais plus intime qu’une terrasse en façade. On a transformé un défaut en avantage !

CUISINE ET VERANDA VUE DU PIANO

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Néanmoins, pour s’offrir un bain de soleil dans un transat, il sera toujours possible de profiter du large balcon accessible depuis le salon !

ESPACES EXTERIEURS

6/ Vous achetez des murs, vous n’achetez pas une décoration !

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Du mobilier et une décoration contemporaine termineront très simplement la transition vers le XXIe siècle, sans avoir à toucher au sol en marbre.

7/ Traiter tous les points noirs : qu’il n’en reste plus un seul !

Reste à s’occuper du second problème: le hall d’entrée immense, le surplus de couloirs. Puis l’absence de wc indépendant et l’agencement des salles-de-bain.

L’avantage de ce hall d’entrée immense, est sa largeur. On peut ainsi, tout-à-fait envisager de le diviser en 2 , pour offrir un coin bureau dans la seconde partie. Et hop ! On a récupéré des m2 inutilisés, pour leur offrir une vraie fonction !

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entrée SOLUTION 1  espace bureau

Le surplus de couloir et le mauvais agencement des salles-de-bain seront réglés dans le même temps:

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8/ Envisager différentes possibilités : pour vous, ou pour la revente

Mais ce grand hall d’entrée va aussi permettre d’envisager une division de l’appartement,partagé entre une partie principale privative, et une autre, indépendante, réservée à une activité professionnelle, une chambre d’hôte, ou une chambre d’étudiant avec kitchenette…

Cette division permettra encore plus de rentabiliser son coût!

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Et voilà comment, dans un appartement rempli de couloirs et dénué de terrasse, on découvre un trésor de potentiels, pour un prix nettement en-dessous du marché!

9/ Faites le calcul !

Cet appartement est à la vente à l’agence Cimiez Boulevard à 3700 €/m2 (434 000€) avec un parking attenant. En investissant 60 000€ de travaux, l’agence estime que cet appartement devrait facilement trouver preneur à 4500€/m2. Mais en effectuant les modifications décrites ci-dessus, cet appartement n’aura rien à envier à d’autres biens comparables (quartier / surface / vue / calme / exposition) vendus à 4800€ /m2 (560 000 euros), soit 66 000 euros d’économies directes sur le prix d’achat.

Et ce n’est pas tout !

Acheter un bien à rénover permet, non seulement, de le refaire entièrement à son goût, mais en plus, de l’acheter moins cher, et donc également … des économies sur les frais de notaire ! (plusieurs milliers d’euros d’économisés sur les frais de notaire en achetant ce bien avant rénovation !)

 

 

10/ Faites-vous aider.

Si vous n’avez pas trouvé les bonnes lunettes pour voir la perle qui sommeille dans l’huître :

faire appel aux services d’un bon architecte d’intérieur vous permettra de bien investir dans vos travaux :

et donc, au final, de faire des économies !

Mais au-delà d’un simple calcul financier, votre bien sera unique  et introuvable.

 

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9 commentaires sur “Etude de cas : s’offrir un appartement de rêve… en achetant un bien invendable !