Agents immobiliers et marchands de bien me l’ont confirmé : à surface égale, un 3 pièces se vendra plus cher qu’un 2 pièces. C’est justement le chalenge que m’a lancé Olivier, qui venait de faire l’acquisition d’un 2 pièces de 60m2. Alors, comme son objectif était une revente rapide et facile, j’ai voulu aller plus loin dans le défi : lisez cet article jusqu’au bout, vous allez comprendre…
Petite visite guidée.
Voici l’état dans lequel j’ai visité l’appartement :
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Sur le plan d’origine, on peut y voir que l’entrée est centrale. D’une superficie de 7m2, elle distribue, à l’ouest, une cuisine de 9,5 m2 et une chambre de plus de 16m2, au nord, un WC indépendant et une salle-de-bain, et à l’Est, un séjour d’environ 20 m2. Toutes les pièces, sauf l’entrée, sont dotées de fenêtres et de vues agréables et dégagées.
Convaincu d’avoir acquis cet appartement à un bon prix, il souhaite créer une 2e chambre afin d’optimiser sa valeur en cas de revente. En effet, célibataire sans enfants, il voudrait à la fois refaire cet appartement à son goût, pour y habiter quelques temps, tout en gardant pour objectif principal une revente rapide.
Viser un type d’acquéreurs
L’appartement n’étant pas immense, mais se situant dans un quartier coté, calme, et très proche d’une école maternelle et primaire, le type d’acquéreurs potentiels à viser était donc un jeune couple “primo-accédant” avec 1 enfant ou souhaitant fonder une famille.
Rapprocher la cuisine du salon pour en faire 1 seule grande pièce ouverte
La cuisine et le salon se situant aux opposés de l’appartement, il était nécessaire de rendre l’habitation plus contemporaine en rapprochant ces 2 pièces et en les ouvrant l’une sur l’autre.
2 solutions existaient alors :
1/ laisser la cuisine au même emplacement, casser la cloison qui la sépare de la chambre et transformer la chambre en salon, puis diviser le salon actuel en 2 chambres (solution la plus économique en terme de travaux)
2/ réduire la surface de la sdb pour créer une cuisine ouverte à son emplacement, et transformer la cuisine actuelle en chambre (solution la plus agréable au niveau expositions et agencement)
Déterminer les cloisons, murs porteurs, radiateurs, gaines techniques, arrivées et évacuations d’eau
En clair, il faut commencer par déterminer les contraintes techniques avant d’envisager quelconque modification.
Dans le cas de cet appartement, 1 seul mur était porteur.
En revanche, les radiateurs reliés à un chauffage collectif empêchaient tous travaux pendant l’hiver s’il fallait les déplacer : cela ne peut en effet se faire sans demander à la copropriété de couper le chauffage, ce qui est très compliqué à obtenir – et pas forcément le meilleur moyen de se faire des amis à peine arrivé dans l’immeuble – … Donc, pour casser la cloison entre la chambre et la cuisine actuelle par exemple, il fallait impérativement laisser le pan de cloison situé à l’arrière du radiateur.
A noter également, la présence de poutres, de gaines techniques imposantes : ne vous risquez pas à essayer de les réduire en jugeant par vous-même que leur surface est exagérée! Une gaine technique, tout comme un mur porteur, ne vous appartient pas : ce sont des parties communes que vous n’avez absolument pas le droit de toucher sans autorisation écrite de la copropriété votée en assemblée générale !
Par ailleurs, bien comprendre le chemin de l’eau est indispensable pour déplacer une salle-de-bain, des toilettes, ou une cuisine. Attention : l’évacuation des toilettes étant beaucoup plus large que celle d’un lavabo, d’une baignoire, ou d’un évier, il est généralement assez compliqué de déplacer des toilettes : il faut conserver la même destination d’évacuation, tout en respectant une pente pour le tuyau installé!
En faire plus pour déclencher un coup de cœur
Mais ici l’objectif est la revende rapide à un prix nettement supérieur au prix d’achat. Je propose donc, en plus de l’ajout d’une chambre, la création d’un dressing indépendant afin de susciter un effet “coup de foudre” pour cet appartement idéalement situé avec 2 vues dégagées. Et afin de ne rien négliger, je tiens également à garder les toilettes indépendantes, à concevoir une cuisine spacieuse et ergonomique, et éviter de placer le lave-linge dans la cuisine.
Voici donc le plan que je propose :
Sur ce plan, on voit que l’entrée est centrale, elle permettra une parfaite division de l’espace: à gauche, les “espaces privés” (chambres / dressing / wc / sdb) ; à droite les “espaces à vivre” (cuisine / salle-à-manger / salon).
Penser ER-G0-NO-MIE !!!
Où va-t-on ranger la planche à repasser? l’aspirateur? les chaussures? faire sécher le linge? Où va-t-on poser la machine à café et le mixeur?
Toutes ces questions sont à se poser impérativement avant d’arriver avec ses cartons et ses valises…
La déco : stylé, mais pas trop
Au niveau de la décoration, il faut à la fois donner un style et un certain cachet, et en même temps ne pas faire trop personnel afin que les futurs acquéreurs puissent facilement s’y projeter.
Ici, on vise un couple de trentenaires “bourgeois bohèmes” : On met donc en valeur les hauts plafond en posant un faux-parquet en point de Hongrie, rappelant les vieux immeubles, on joue sur le côté “rétro” avec des accessoires style industriel, carreau de ciment … mais on n’oublie pas d’être super contemporain (et intemporel) avec du mobilier dans les tons blanc et anthracite. Le faux-parquet sera en fait des lames de pvc clipsables, qui ont le quadruple avantage d’être esthétiquement bluffantes, d’une simplicité de mise-en oeuvre, d’une compatibilité avec les salles d’eau, et d’un coût nettement inférieur !
Pour le mobilier, un design léger, style scandinave, n’encombrera pas trop la surface. Attention aux dimensions de certains meubles tels que canapé, table, lit, ne pas les prendre trop larges si la pièce est petite !
Respecter L’ENTREE
Une entrée, c’est primordial ! Même lorsque l’espace est petit, il est important d’avoir ce petit “sas de décompression” entre la ville et la maison : pour enlever ses chaussures, poser ses clefs … ou même pour ouvrir la porte à votre voisin sans que celui-ci ne soit immédiatement chez vous, à l’intérieur de votre salon … Il est important de ne pas découvrir tout de suite l’appartement, à peine en ouvrant la porte, mais de donner le ton tout en laissant quelques surprises pour la suite de la visite…
Ici, on a ouvert l’entrée sur la cuisine pour récupérer la vue jardin qui était autrefois dans la salle-de-bain.
Ouvert à hauteur bar (110cm), on ne verra cependant pas les plans de travail encombrés de la cuisine en rentrant.
Par ailleurs, au-dessus du bar, 3 suspensions créeront un rideau de lumière qui marquera bien la transition entre 2 espaces.
Une commode faible profondeur, sur la gauche, offrira un rangement chaussures et permettra de poser ses clefs ou son courrier en rentrant.
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Et maintenant, Tadam ! On découvre le salon et la vue qui attire notre regard et donne l’envie de rentrer.
Un salon pour tous
Dans un petit appartement, la plus grande crainte est de ne pas pouvoir recevoir dans le salon. Si vous voulez un appartement accueillant, ne vous contentez-pas de placer un canapé face à la télévision ! Ou vous serez condamné à discuter avec vos amis… comme sur le banc d’une station de bus ! Ici, n’ayant pas la place de placer 1 deuxième canapé ou de gros fauteuils, je propose d’inclure un pouf (le bidon rouge), peu encombrant, et surtout, une série de meuble bas dans la continuité de la cuisine, qui servira en même temps de meuble tv et de banc d’appoint.
Ce banc créera en même temps un lien, de la cuisine au salon, en passant par la salle-à-manger. Et il offrira un grand rangement sans encombrer la pièce ! Il n’y aura rien d’autre à prévoir comme meuble, le futur acquéreur pourra réellement rentrer “avec ses valises” !
Ici, la crédence en carreaux de ciment viendra souligner cette continuité et intègrera totalement la cuisine au salon.
Quelques coussins sur ces meubles bas suffiront à lui attribuer une fonction de banc.
Sur cette image, on voit l’avantage d’un espace ouvert : on perçoit l’entrée dans la continuité du salon, ce qui donne une sensation de plus grande superficie.
Ne JAMAIS négliger l’aspect fonctionnel et ergonomique de la cuisine !
Une cuisine ouverte sur le salon se doit d’être belle, certes, mais si c’est au détriment de son aspect pratique, OUBLIEZ !
Ici, par exemple, positionner un îlot aurait seulement été une perte de place, un plus petit plan de travail, et moins de rangement !
Alors qu’avec une configuration en “double i”, on pouvait respecter tout ce qui fait l’ergonomie d’une cuisine:
– un grand plan de préparation entre l’évier et la cuisson
– un “plan de dépose” pour le petit électroménager, les aliments à sortir du frigo …
– de nombreux rangements bas de type “casseroliers”.
Les 2 fenêtres au-dessus du plan de travail profitent à l’atmosphère très agréable de cette cuisine …
Le plan bar permet de marquer la séparation avec l’entrée, tout en l’incluant dans la superficie : sensation d’espace optimisée !
LA PLACE DU LAVE-LINGE
Et oui ! Placez le lave-linge dans une cuisine ouverte sur le séjour : vous le regretterez quand vous vous allongerez sur votre canapé juste après avoir lancé une machine !
Alors ici, comble du luxe, au fond de la cuisine, on a même une mini-buanderie séparée par une porte coulissante : il s’agit en fait de l’ancien emplacement des toilettes, que l’on a avancé d’environ 1m50 : le plancher est donc suffisamment sur-élevé pour permettre le passage du tuyau d’évacuation.
L’ATOUT PHARE : UN DRESSING INDEPENDANT !!!
Mettez un dressing dans un appartement, faites-le visiter à un couple … et laissez la magie s’opérer : gling ! ce sont les yeux de Madame : Un dressing ! mon rêêêêve !
Ce n’est pas grâce à un dressing que vous vendrez votre appartement, mais c’est certainement un des points positifs qui feront pencher la balance vers le “coup de coeur”.
Ici, le dressing n’est pas immense, mais il sera ultra-optimisé, et surtout mis-en-valeur grâce à des spots en faux-plafond : indispensable pour créer l’effet recherché !
LA SDB : 2.4 m2 suffisent pour placer 1 douche 90×100 cm, un meuble-vasque de 90cm et un radiateur sèche-serviettes !
Il n’y a pas de secret : si on n’agrandit pas la superficie et qu’on multiplie les espaces … il faut bien rétrécir certaines pièces! Mais en travaillant à un agencement simple et fonctionnel, comme ici, inutile de réserver un espace trop grand à la salle-de-bain pour la rendre agréable !
Ici, on voit qu’elle est idéalement placée : face aux toilettes, et à proximité du dressing et des 2 chambres.
Les chambres : des pièces dédiées au repos
Les 2 chambres mesurent désormais respectivement, 11 et 9.5m2 : certes ce ne sont pas des chambres immenses, mais leur taille est tout-à-fait respectable, surtout que tout le rangement des habits se fait en dehors des chambres, donc de la place gagnée, une meilleure sensation d’espace et une déco plus “zen”…
… et voilà comment on passe d’un 2 pièces inconfortable, à un 3 pièces super-agréable !
Ce 2 pièces de 60m2 a eu du mal a trouver acquéreur… Achèteriez-vous ce 3 pièces ?
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Excellent ce T2 transformé en T3 par ton coup de baguette magique!
Petite interrogation: aurait-on pu laisser les carreaux blancs et noirs dans l’entrée? Ou ça aurait cassé l’espace? Merci!
Bonjour Hélène ! Et oui, effectivement, mettre le même sol dans toute la surface de l’appartement est la base pour donner une sensation de plus grande superficie, et de continuité. En ayant le même parquet dans l’entrée et dans le salon, l’entrée étant semi-ouverte, on peut avoir l’impression qu’elle fait partie du salon (quand on est assis à table par exemple) et du coup elle est moins étriquée et le salon est agrandi ! Il faut savoir que le traitement du sol, dans n’importe quel intérieur, est CAPITAL : on peut toujours placer le mobilier le plus design au monde, si le sol est moche, on ne verra que ça. Alors que l’inverse est aussi vrai. Ces carreaux noir & blanc, en plus d’être en mauvais état, attiraient trop le regard vers le sol, alors que ce que je souhaitais, c’était mettre en valeur les volumes !
Je pense que c’est mon projet préféré sur votre blog! (Pour l’instant!)
Une idée du coût des travaux?
Environ 40 000€ tout compris : travaux, parquet, sanitaires, cuisine équipée ! Soit une rénovation complète à 670€ du m² : une somme très raisonnable pour un projet aussi bien fini, non ?
Certes!
:-)
Très bon article ! J’aime voir les études de cas comme ça ! :)
Continuez, c’est top !
la revente couvrira à peine les travaux, aucun interet sur le plan financier, trés mauvais calcul.
Bonjour Pierre, merci pour ton estimation qui, je suppose, provient d’une grande expérience professionnelle.
Puisque tu as l’air de savoir calculer, merci de nous suggérer meilleure solution !
Permets-moi cependant de me baser sur l’avis d’agents immobiliers ayant vendu cet appartement : acheté 200.000€ avec garage, il est aujourd’hui estimé, dans sa version T3, à 270.000€ (avec garage). Soit 35.000€ de plus-value nette après travaux. Sachant que le rénover en le laissant dans sa version T2 inconfortable n’aurait pas coûté beaucoup moins cher dans la mesure où il fallait reprendre toute l’électricite, refaire la cuisine et la sdb.
Je pense cependant que l’intérêt n’est pas que financier. L’intérêt réside dans le confort de vivre dans un appartement bien pensé, dans la possibilité de le vendre très rapidement (effet coup de cœur), et dans la conscience de vendre un bien optimisé et bien pensé.
C’est beau mais y a pas de VMC dans la salle d’eau ?
Bonjour Ghorb,
Il y a, bien entendu, une VMC dans la salle d’eau.
Belle réussite ! Bravo !
MERCI YU :-)
Bonjour,
Très bonne idée pour réaménagement ! J’apprends bcp !
Comment avez vous faire pour l’arrivée de l’eau pour la douche svp ? dans un faux plafond ?
Merci,
Linh
Bonjour Linh ! amener l’eau est assez simple, par un faux plafond ou doublage dans des murs. Le plus complexe, c’est l’évacuation ;-)
Bonjour,
Super projet !
Concernant l’entrée, si on a par exemple une chambre de 10m² directement derrière la porte d’entrée, est-ce que l’on peut mettre une petite cloison et une porte coulissante pour séparer l’espace en « entrée de 2m² /chambre de 8m² » et toujours considérer à la revente cette chambre comme étant une pièce à par entière de 10m²?
Merci
Bonjour Clara, difficile de répondre à ta question sans plan, mais d’après ce que je comprends, tu veux rogner sur une chambre de 8m² pour agrandir ton entrer de 2m² ? Dans ce cas … si ta chambre fait 8m² derrière sa cloison, elle fait 8m², pas 10 ;-) … ceci dit tu peux calculer le recul de ta cloison pour minimiser l’impact sur la superficie de la chambre et lui conserver 9m².
Dans ce type de transformation, où la surface est inchangée, mais où on passe d’un T2 à un T3, y-a-t-il des démarches à faire auprès de la Mairie et/ou des Impôts?
hello Manuel, non pas de démarche à faire pour le réagencement d’un appartement car il ne s’agit ni d’une division, ni d’une extension : c’est toujours le même nombre de mètres carrés et c’est toujours 1 seul lot ! ;-)
Bonjour,
Avez vous demandé l’autorisation à la copro concernant les canalisations de la cuisine et salle d’eau?
bonjour, dans un immeuble il existe 2 types de canalisations communes concernant les évacuations : EAUX GRISES (sdb, cuisine et buanderie) et EAUX NOIRES (toilettes). Il est interdit d’évacuer des eaux vannes (noires) dans une canalisation d’eaux usées (grises) en revanche peu importe la source, évier ou douche, tout part dans une canalisation d’eaux usées.
Bonjour,
Un projet très réussi, une optimisation d’espace bien penser. Bravo !
Dévoilez votre secret, svp ))) – comment avez-vous fait passer les tuyau de canalisation pour branche la salle d’eau a l’´égout ? Fallait-il soulever une partie du sol ? Merci ))!
Bonjour Elena,
Les évacuations de la nouvelle salle d’eau rejoignent la gaine technique de l’ancienne cuisine. La douche n’est pas une douche à l’italienne au ras du sol mais un receveur surélevé d’une dizaine de centimètres, afin d’assurer une pente nécessaire de 2%. Le tuyau passe ensuite sous le bureau où il peut être caché sous le bureau dans une masquette (coffrage bas).Merci de votre commentaire :-)
Equipe HOME